不動産投資をする際、重視をするのが「利回り」ではないでしょうか？
どんなに物件が素晴らしいものでも収益率が低ければ投資対象としては不向きですね。
の事を意味します。
例えば
①物件価格：１２００万円
②年間賃料：１２０万円
③投資期間：１年
の場合
②１２０万円÷①１２００万円÷③１年×１００＝利回り１０％
と言う事になります。
不動産投資の利回りですが
・表面利回り
・実質利回り
・本当の利回り
の3種類があるのはご存じでしょうか？これらを理解しておかないと不動産投資の失敗を招いてしまいます。
表面利回り
表面利回りとは上記で説明したように、１年間に得られる金額を取得価格で割った利益の割合です。
インターネット上に載っている情報も「販売価格」「賃料（想定賃料）」位しかありません。ですので、ネットに記載の利回りは
と言う簡単な表面利回りのことを指しています。
しかし、表面利回りは購入にかかるコストや持っている間の維持費などが考慮されていなので自然と利回りは高くなります。
表面利回りに目が眩んで物件を買ってしまうとその後、苦労することになることは明白です。
実質利回り
実質利回りとは物件を購入する際にかかる費用や持っている間のランニングコストを計算に入れて算出する利回りのことです。
具体的にお伝えすると
購入時にかかる費用はこちら
・登録免許税
・不動産取得税（翌年）
・仲介手数料
・火災保険料
購入後にかかってくる費用はこちら
・町内費
・修繕費
・管理費、修繕積立金（分譲マンションの場合）
と言ったものがあります。
これを計算に入れると
〔物件概要〕
①販売価格：１２００万円
②年間賃料：１２０万円
③購入時費用：２００万円
④所有期間年間費用：５０万円
【表面利回り】
②１２０万円÷①１２００万円×100＝１０％
【実質利回り】
（②120万円−④50万円）÷（①1200万円＋③200万円）×100＝５％
となります。物件を選ぶときの利回りは表面利回りではなく必ず実質利回りで見なくてはなりません。
本当の利回り
本当の利回りとは実質利回りに加えてさらに配慮しなくてはならない事があります。
それが『売却価格』です。
本来は『税金』と『減価償却費』も加えるべきですがそちらは別の記事で紹介致します。
不動産投資を行う場合買うときよりも最後どのように終わらせるのかと言う出口戦略が大切になります。
物件が老朽化して建て壊すのであれば『取り壊し費用』と言うコストがかかります。
途中で売却する場合は『売却価格』が最後の収入になります。
今回は途中売却例にお話します。
〔物件概要〕
①販売価格：１２００万円
②年間賃料：１２０万円
③購入時費用：２００万円
④所有期間年間費用：５０万円
⑤所有期間：１０年
⑥売却利益：１０００万円
〈利益〉
（①賃料−④費用）×⑤10年分：700万円
⑥売却時の利益：1000万円
⇒合計：1700万円（A)
〈費用〉
①1200万円＋③200万円：1400万円（B)
〈最終利益〉
（A）1700万円−1400万円＝300万円
となります。これだけ見ると最終的に300万円の黒字ですので良く見えるかもしれませんがポイントは
・1400万円のコストをかけて最終利益が300万円と言うこと
です。
つまりこの物件の最終的な利回りを計算すると
300万円÷1400万円÷10年×100＝約2.14％
と言う事になります。
表面利回り：１０％
実質利回り：５％
本当の利回り：約２．１４％
と言う事です。
結論
物件の利回りが確定するのは最後の売却価格によって大きく変わってくるという事です。
購入額と同じ金額で売れれば実質利回りと本当の利回りは同じになりますが、売却価格が下がれば売却損失が出ますので利回りは低下します。
しかし一般的には、購入時より売却時の方が物件が古くなっていますので値下がりする傾向にあります。
「投資物件を何年所有していくらで売るのか」と言う事もしっかり頭に入れておくこと、つまり『出口戦略』がとても重要になるのです。
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