不動産投資のリスク！！

不動産投資は「不労所得」とか「年金の代わりになる」とか夢の投資生活の第一歩のようなイメージがあるのではないでしょうか？

株式投資やFXなど投資に比べてリスクが低いので安心。
入居者が決まっていれば現金（家賃）がすぐに入ってくる。
目に見えて実際の建物が存在するので安心。

これらの理由からで比較的安全と言われているのですが、果たしでそうなのか？

不動産投資ならではのリスクもあるので、注意点を記載してみます！

【その１】空室リスク

まず思い浮かぶのはこれではないでしょうか？

賃貸に住んだことがあれば分かると思いますが、ずっと同じ場所に住んでいると言う事は無く色々なライフスタイルの中で住んでいる家も転居していきます。そのため物件が常に満室と言うことはなく、少なからず空室で賃料が入ってこない期間があります。

その期間は賃料が入らないけれどローンや管理費など固定の支出はかかってますので、空室期間が長ければ長いほどオーナーにとっては痛手になりますよね。

物件を探すときは利回りや売値だけでなく、入居者が決まりやすい条件が整っているのかを見ることも大事です。

【その２】倒壊リスク

現物があるが故に火事や地震などで物件が無くなってしまう事もあります。

もちろん保険なのでカバーできる所もありますが、ローンを払いきれず物がないのにローンだけ残る、、、なんてことも考えられます。

最近は日本各地で地震が起こっており関東・東海地区においても大きな地震が来ると言われています。日本に住んでいる以上、安全な場所は無いのですが少しでも被害を軽減するために耐震・免震構造がどんどん良くなっています。

その反面、地震による保険金支払いの増加から地震保険料は上がっています。

倒壊リスクをゼロにすることはできないので最低限のリスクヘッジはしておかなくてはなりません。

【その３】家賃滞納リスク

入居者がいるからと言って必ず賃料が入ってくるとは限りません。滞納になってしまうと空室と同じ状態になりますね。
新しく入居申込があった場合はどの様な属性の人なのかを事前に確認できるのですが、オーナーチェンジ物件を購入するときはどこまで教えてもらえるかわかりません。

今は賃料保証会社の契約を必須にしている物件が多いですが、やはり滞納の案件も多いということの表れではないでしょうか？

また、賃貸の管理会社についても入居者がいる状態で管理変えを依頼する場合、入居者がどのような人なのかを入念に確認します。場合によっては保証会社に加入することが管理を引き受ける上の条件になったりします。

テレビでも家賃滞納者との折衝記録を放映したりしていますが、滞納が起きた時に解消するのはかなり大変です。契約書上は連帯保証人に債務を請求したり、強制退去を促せるように記載されていますが、ほとんどがすんなりと解決することはありません。

【その４】賃料下落リスク

賃料は常に一定ではありません。

物件が古くなれば借主が付きにくくなり、賃料を下げて募集することが余儀なくされます。

投資物件の利回りは今の賃料が続くことが前提の数字になっていますが賃料が下がればどんどん利回りも下がります。楽観的に考えても１０年、２０年先に賃料が今より上がることは難しいでしょう。

物件を購入するときはローンを組む事がほとんどですが、ローンなどの毎月の支払いが毎月の賃料より高くなってしまうと不動産収入があるのに手元からお金がどんどん消えてしまいます。賃料が下落することで支払額の方が多くなってしまうとただの負債になってしまし毎月のキャッシュフローを圧迫してしまいます。

まとめ

他にも色々あるのですが基本的な注意点は以上です。

特定の物件を買えばこのリスクが軽減できると言うわけではありませんので不動産投資をするのであればリスクを許容できる様でなくてはなりません。

「絶対に大丈夫」という美味しい話はありませんので注意しましょう。