不動産投資を使用としたときほとんどの方は「新築ワンルームマンション投資」の話を持ち掛けらえるかと思います。
結論から申し上げますと
新築ワンルームマンション投資は止めましょう
理由はたくさんありますが、不動産会社はあれこれ良さそうなことを言ってマンションを買わせようとしてきます。
今回は何故やめたほうが良いのか不動産投資のリスクも交えてお話しします。
不動産投資のリスク
空室リスク
リスクと聞いてまず思い浮かぶのはこれではないでしょうか？
投資用物件を購入して常に満室と言うことはあり得ませんので、少なからず空室で賃料が入ってこない時があります。
空室の期間、賃料は入ってきませんがローンや管理費など固定の支出はかかってますので長ければ長いほどオーナーにとっては痛手になりますよね。
不動産会社が提示する「利回り」は常に入居者が入っているという前提での数字になっています。
物件を探すときは利回りや売値だけでなく、入居者が決まりやすい条件なのかを見ることも大事ですね。
ちなみに空室リスクの話をするとサブリース（空室保障）の話をされますが、サブリースも全くはお勧めできません。理由はサブリース契約をすると手元に来る金額が極端に少なくなるからです。しかも「保証」と謳って置きながら途中で賃料の見直しをしたり免責期間（賃料を支払わない期間）を設けているので、結局安く貸し出されるだけです。
倒壊リスク
「不動産投資は株などと違って現実に建物が存在するから安心」と言う方がいますが、現物があるが故に火事や地震などで物件が無くなってしまう事もあります。
もちろん保険なのでカバーできる所もありますが、ローンを払いきれず物がないのにローンだけ残る、なんてことも考えられます。
滞納リスク
入居者がいるからと言って必ず賃料が入ってくるとは限りません。滞納になってしまうと空室と同じ状態になりますね。
私は不動産会社に勤務していたことがありますが、この「滞納」が最も厄介かしれません。空室であれば賃料を下げて募集したり、売却をしたりと言う打開策もありますが、入居者いて滞納しているとなると何とか支払ってもらうか退去してもらうしかありません。どちらにしても時間も労力もかかるので、状況が改善するのにとても苦労します。
今は賃料保証会社の契約を必須にしている物件が多いですが、やはり滞納の案件も多いということのあらわれではないかと考えます。
賃料下落リスク
賃料は常に一定ではありません。物件が古くなれば借主が付きにくくなり、賃料を下げて募集することが余儀なくされます。
投資物件の利回りは今の賃料が続けば、と言う前提の数字になっていますが賃料が下がればどんどん利回りも下がります。楽観的に考えても１０年、２０年先に賃料が今より上がることは難しいでしょう。
新築ワンルームマンション投資のセールストーク
生命保険の代わりになります。
マンションを購入するときにローンを組むと「団体信用生命保険」に加入するので、もし購入者が亡くなってしまったらローンが全て免除されマンションは残ります。それを「生命保険の代わり」と言っているのです。
確かにローンが免除されてその後賃料は入ってきますが、生命保険に加入しておけば亡くなったときときすぐに大きなお金が入ってきます。
生命保険の代わりにマンションを買う必要はないですね。
将来年金の代わりになります
「ローンを払い終えたら賃料が入ってくるだけなので年金の代わりになる」と言いますが、これも怪しいです。
冷静に考えて、ローンが払い終わるのは何年後でしょうか？ほとんどが30年～35年後のローンを組まれますが、ローンを払い終わったときにはマンションは築30年になっています。
新築の物件と築30年の物件が同じ賃料で貸せるでしょうか？
古くなったため賃料は下がるけれど、管理費や固定資産税などは必ずかかってきます。空室になってしまったらその賃料も入ってきませんし、安く貸してしまうと管理費などの支出の方が多くなってしまう事もあります。年金どころか負債になってしまう可能性もあります。
節税になります
こちらも嘘ではないのですがメリットではありません。
節税になるとはどういうことか。
例）※税率等は正しい数値ではなく参考のためのものです。
◎不動産を買っていない時
給与所得 ５００万円
税率 １０％
税金：５００万円×１０％＝５０万円
◎不動産を買ったとき
不動産収入 １００万円
不動産経費 ２００万円 ⇒ 不動産所得：▲１００万円
給与所得 ５００万円
不動産所得 ▲１００万円
総所得 ４００万円
税率 １０％
税金：４００万円×１０％＝４０万円
お判りになりましたでしょうか？
税金は確かに１０万円少なくなっているので節税と言えますが、不動産所得が１００万円のマイナスのためトータルで９０万円の損失と言う事になります。
不動産投資をして収支がマイナスになり手元にお金が残らないような計画書をみると必ず節税のことをアピールしていますが全く意味がありません。
まとめ
以上のリスクをきちんと理解したうえで考えるといかがでしょうか？
不動産投資そのものはとてもよい資産運用だと思いますが、購入する物件を間違えると試算ではなく負債になってしまいます。
ご自身の資産となる物件を購入しましょう。
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